Mercado inmobiliario de CABA — Agosto 2026
EdiciónAgosto 2026
Agosto consolida un escenario de alta actividad, precios prácticamente estables y una demanda cada vez más selectiva.
En esta edición analizamos escrituras, crédito hipotecario, precios publicados, precios reales de cierre, oferta disponible, retasaciones, comportamiento de la demanda en portales, tipologías, diferencias entre barrios, AMBA, poder de compra, alquileres, rentabilidad y costo de construcción.
Resumen del mes
Escrituras
Durante agosto se realizaron 6.055 escrituras de compraventa en CABA. Agosto se ubicó entre los cinco mejores agostos de los últimos 28 años.
Monto medio escriturado: USD 119.270 por operación. El ticket promedio aumentó 10,3% interanual medido en pesos, pero cayó 2,7% interanual medido en dólares.
Evolución de escrituras en CABA — 2025 vs. 2026
Cantidad de escrituras de compraventa por mes.
| Mes | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Ene | 3.645 | 3.423 |
| Feb | 4.293 | 3.567 |
| Mar | 4.747 | 5.590 |
| Abr | 5.471 | 5.472 |
| May | 5.610 | 5.435 |
| Jun | 5.762 | 5.990 |
| Jul | 6.651 | 6.051 |
| Ago | 6.370 | 6.055 |
| Sep | 6.998 | — |
| Oct | 7.018 | — |
| Nov | 5.250 | — |
| Dic | 7.646 | — |
La actividad ingresó en una meseta en niveles elevados.
Junio, julio y agosto se ubicaron prácticamente alrededor de las 6.000 operaciones mensuales. El mercado ya no está acelerando como en etapas anteriores, pero tampoco muestra una contracción significativa.
La comparación histórica refuerza esta lectura: el volumen de operaciones continúa siendo alto aun cuando el crecimiento interanual se haya detenido.
Hipotecas
Durante agosto se realizaron 1.059 escrituras con hipoteca.
Representaron el 17,5% de las escrituras del mes. Es decir, aproximadamente 1 de cada 6 operaciones utilizó financiamiento hipotecario.
Evolución de hipotecas en CABA — 2025 vs. 2026
Cantidad de escrituras formalizadas con hipoteca, por mes. Evolución reciente: 587 → 765 → 959 → 1.059.
| Mes | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Ene | 945 | 765 |
| Feb | 965 | 592 |
| Mar | 992 | 834 |
| Abr | 1.192 | 609 |
| May | 1.300 | 587 |
| Jun | 1.216 | 765 |
| Jul | 1.393 | 959 |
| Ago | 1.338 | 1.059 |
| Sep | 1.486 | — |
| Oct | 1.501 | — |
| Nov | 737 | — |
| Dic | 888 | — |
El crédito continúa claramente por debajo de 2025, pero acumula tres meses consecutivos de recuperación desde el mínimo de mayo.
Todavía no alcanza para hablar de una recuperación estructural del financiamiento hipotecario, pero la tendencia mensual merece seguimiento.
Al mismo tiempo, las compraventas totales se mantienen muy cerca del nivel de 2025 pese a que las hipotecas acumuladas son aproximadamente 34% menores. Esto muestra que la actividad continúa sosteniéndose principalmente con compradores que no dependen del crédito bancario.
Precio del metro cuadrado
El precio medio publicado de los departamentos en CABA se ubicó en agosto en USD 2.476 por m².
Aproximadamente el 65% de los barrios registró alguna suba mensual, aunque el movimiento promedio de CABA fue de apenas 0,2%.
Evolución del precio del m² en CABA — últimos 12 meses
Precio medio publicado de departamentos, en USD/m². Agosto 2025 a agosto 2026.
| Mes | Valor |
|---|---|
| Ago 25 | USD 2.450 |
| Sep 25 | USD 2.452 |
| Oct 25 | USD 2.450 |
| Nov 25 | USD 2.450 |
| Dic 25 | USD 2.450 |
| Ene 26 | USD 2.450 |
| Feb 26 | USD 2.455 |
| Mar 26 | USD 2.459 |
| Abr 26 | USD 2.460 |
| May 26 | USD 2.462 |
| Jun 26 | USD 2.467 |
| Jul 26 | USD 2.471 |
| Ago 26 | USD 2.476 |
Los precios continúan aumentando, pero a una velocidad muy baja.
En ocho meses de 2026 el incremento acumulado es de apenas 1,1% en dólares.
La recuperación del volumen de operaciones de los últimos años todavía no se trasladó a un aumento fuerte y generalizado de precios.
Precios de cierre
Una cosa es el precio que se publica y otra el precio que compradores y vendedores finalmente acuerdan.
El precio promedio efectivo de cierre para departamentos usados en CABA (Índice M² Real) se ubicó en agosto en USD 2.150 por m².
Evolución del precio real de cierre en CABA — últimos 12 meses
Departamentos usados de 1 a 3 ambientes, en USD/m². Agosto 2025 a agosto 2026.
| Mes | Valor |
|---|---|
| Ago 25 | USD 2.155 |
| Sep 25 | USD 2.105 |
| Oct 25 | USD 2.120 |
| Nov 25 | USD 2.165 |
| Dic 25 | USD 2.178 |
| Ene 26 | USD 2.146 |
| Feb 26 | USD 2.111 |
| Mar 26 | USD 2.116 |
| Abr 26 | USD 2.084 |
| May 26 | USD 2.200 |
| Jun 26 | USD 2.108 |
| Jul 26 | USD 2.112 |
| Ago 26 | USD 2.150 |
Brecha entre precio de publicación y precio de cierre
Cuánto se negocia, en promedio, entre el valor publicado y el valor efectivamente acordado.
Diferencia entre el precio publicado y el precio finalmente acordado, dentro de la propia muestra del Índice M² Real. En julio había sido −4,81%. La negociación se mantiene, por lo tanto, muy estable alrededor del 5%.
| Mes | USD/m² cierre | Brecha |
|---|---|---|
| Sep 25 | USD 2.105 | −4,53% |
| Oct 25 | USD 2.120 | −4,61% |
| Nov 25 | USD 2.165 | −4,62% |
| Dic 25 | USD 2.178 | −4,92% |
| Ene 26 | USD 2.146 | −5,14% |
| Feb 26 | USD 2.111 | −4,43% |
| Mar 26 | USD 2.116 | −4,91% |
| Abr 26 | USD 2.084 | −4,96% |
| May 26 | USD 2.200 | −4,80% |
| Jun 26 | USD 2.108 | −5,11% |
| Jul 26 | USD 2.112 | −4,81% |
| Ago 26 | USD 2.150 | −4,79% |
Brechas de septiembre 2025 a julio 2026 según la edición de julio. Agosto 2026: dato de esta edición.
No debemos comparar directamente los USD 2.476/m² de Zonaprop contra los USD 2.150/m² del Índice M² Real para calcular una supuesta negociación. Son muestras y metodologías diferentes. Para medir negociación utilizamos exclusivamente el −4,79% calculado dentro de la propia muestra del Índice M² Real.
Precio de cierre según cantidad de ambientes
El dato de cierre refuerza la idea de estabilidad.
Agosto muestra un rebote mensual, pero el precio efectivo continúa prácticamente en el mismo nivel que hace un año.
Para tasar correctamente necesitamos mirar cada vez más valores reales de cierre y no solamente precios de publicación.
Oferta de propiedades
Durante agosto había 110.907 propiedades en venta en CABA.
Absorción del stock publicado — agosto 2026
Proporción del total de propiedades en venta que se vendió durante el mes.
- 5,5 propiedades de cada 100 publicadas — absorción estimada.
- ≈ 18 meses — de absorción teórica.
El indicador debe entenderse como una referencia de relación entre stock y actividad, no como un plazo efectivo de venta para cada propiedad.
Composición de la oferta
Sobre las 110.907 propiedades publicadas
Los departamentos representan aproximadamente 68% del stock total publicado.
¿Dónde existe más competencia?
San Telmo, Belgrano y Balvanera también se encuentran entre las zonas de mayor concentración de oferta.
El stock comenzó a reducirse, pero la competencia entre vendedores continúa siendo elevada.
Tener un mercado de más de 6.000 escrituras mensuales no significa que cualquier propiedad publicada tenga una alta probabilidad de venta. El comprador sigue teniendo alternativas.
Por eso continúan siendo determinantes:
PRECIO + PRESENTACIÓN + EXPOSICIÓN + SEGUIMIENTO COMERCIAL
Retasaciones
26% de los departamentos publicados había registrado alguna reducción de precio durante los seis meses anteriores. El descuento promedio aplicado fue de 5,9%.
Propiedades con reducción de precio — últimos seis meses
Proporción de departamentos publicados en venta que bajó su precio.
- 26% redujo su precio — más de una de cada cuatro publicaciones.
- 74% mantuvo su precio — sin cambios en los últimos seis meses.
El descuento promedio aplicado sobre las propiedades retasadas fue del 5,9%.
Más de una de cada cuatro publicaciones necesita corregir su precio durante el proceso de comercialización.
Es un dato especialmente relevante en un mercado donde el precio promedio prácticamente no se mueve y el comprador tiene abundante información para comparar.
Salir correctamente tasado sigue siendo una de las principales variables para reducir tiempo de comercialización.
¿Qué está mirando la gente?
Dónde está mirando el comprador antes de comprar.
Barrios de CABA más visitados para comprar — agosto
Visitas. Palermo lideró todo el AMBA, seguido por Recoleta.
El precio por metro cuadrado muestra cuánto se pide. Las visitas permiten observar dónde se concentra actualmente la atención del comprador.
No significan operaciones ni garantizan velocidad de venta, pero agregan una dimensión fundamental para entender la demanda.
Casas vs. departamentos
Las casas concentran una participación dentro de las visitas casi tres veces superior a su participación dentro de la oferta.
Esto no significa que una casa se venda tres veces más rápido. Significa que:
Las casas reciben proporcionalmente mucho más interés que la cantidad de producto disponible.
En departamentos sucede lo contrario: representan casi toda la oferta disponible entre casas y departamentos, pero reciben proporcionalmente una participación menor de las visitas.
Para comercializar departamentos, diferenciarse es cada vez más importante.
¿Qué tipo de departamento busca la demanda?
Participación en la oferta
Los 2 ambientes concentran la mayor cantidad de avisos, con más de un tercio de la oferta.
Pero cuando observamos las visitas aparecen diferencias.
La fuente de agosto no publica un desglose individual verificable de las visitas correspondientes a 2 ambientes y 4+ ambientes, por lo que no completamos esos porcentajes mediante estimaciones.
La demanda no necesariamente se concentra sobre el producto que más se publica.
Los tres ambientes reciben proporcionalmente más interés que su participación dentro de la oferta, mientras que los monoambientes muestran la relación inversa.
Esto demuestra por qué necesitamos mirar simultáneamente:
ZONA + TIPOLOGÍA + OFERTA + DEMANDA
El precio del m² cambia según la tipología
Precio publicado por m² — agosto
USD/m², valores aproximados.
Existe una relación clara:
A menor tamaño, mayor precio por metro cuadrado.
Entre un monoambiente y una unidad de 4 ambientes o más existe una diferencia cercana al 18% en el valor por m².
Por eso el promedio general de una zona nunca debería aplicarse de manera automática a cualquier propiedad.
No existe un único mercado inmobiliario dentro de CABA
Departamentos — precio publicado por m² (USD)
Mercado Libre + UdeSA muestra una dispersión extraordinaria de precios entre barrios.
Entre Puerto Madero y Villa Lugano existe una diferencia cercana a:
Comercialmente, cada propiedad compite dentro de un submercado específico.
Hablar del “precio del metro cuadrado de CABA” es útil para entender una tendencia general.
La diferencia entre barrios es muchísimo mayor que las variaciones mensuales que normalmente vemos en el promedio general.
Por eso una tasación profesional necesita combinar:
BARRIO + MICROUBICACIÓN + TIPOLOGÍA + SUPERFICIE + ESTADO + OFERTA COMPARABLE + DEMANDA
El mercado más allá de CABA
Departamentos — agosto 2026. Mediana de publicación de Mercado Libre + UdeSA.
Los USD 2.630/m² de Mercado Libre + UdeSA no reemplazan los USD 2.476/m² de Zonaprop. Son metodologías y bases diferentes.
Para seguir la evolución histórica del precio promedio de CABA usamos Zonaprop. Mercado Libre + UdeSA nos sirve particularmente para analizar zonas, barrios, tipologías y comportamiento de la demanda.
El mercado metropolitano continúa prácticamente lateralizado en dólares.
Las variaciones mensuales son inferiores al 1% en todas las regiones. La diferencia de precio entre CABA y el conurbano sigue siendo significativa, pero cada zona presenta una dinámica propia.
Fuente: Mercado Libre Inmuebles + Universidad de San Andrés, agosto 2026.
Poder de compra inmobiliario
Datos utilizados
En julio el indicador se encontraba aproximadamente en 1,96 remuneraciones por m².
Dólar MEP calculado sobre las cotizaciones diarias del mes.
Agosto muestra una mejora muy leve del poder de compra relativo.
Seguimos, sin embargo, en niveles cercanos a dos remuneraciones RIPTE por metro cuadrado. Este indicador no supone que una persona pueda destinar todo su salario a comprar una propiedad.
Su objetivo es construir una serie que permita observar la relación entre:
INGRESOS + TIPO DE CAMBIO + PRECIO INMOBILIARIO
Fuentes: Gobierno de Argentina (RIPTE), Dólar Histórico e Index Zonaprop.
Alquileres
El alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubicó en agosto en $886.527 mensuales.
Puerto Madero registra el valor más alto, con aproximadamente $1.252.366, mientras que Lugano se ubica en torno a $654.776.
Durante 2026 los alquileres acumulan +19,2% frente a una inflación acumulada de +21,5%, implicando una caída real aproximada del 2,3%.
Los alquileres continúan aumentando nominalmente, pero a un ritmo mucho más moderado. La normalización del mercado continúa.
¿Dónde busca alquilar la gente?
Barrios de CABA con más visitas · alquiler
Palermo lidera tanto la demanda online de compra como la de alquiler. Pero los rankings no son idénticos.
Caballito, por ejemplo, ocupa el segundo lugar en alquiler y el tercero entre los barrios de CABA en venta.
La demanda cambia según:
PRODUCTO + ZONA + OPERACIÓN
Rentabilidad del alquiler
Esto implica aproximadamente 17,6 años de alquiler bruto para recuperar el valor de compra, sin considerar gastos, vacancia, mantenimiento ni impuestos.
Mirada complementaria por tipo de activo · AMBA
Estos valores corresponden a otra base y metodología, por lo que no deben compararse directamente con el 5,70% de CABA de Zonaprop. Sirven, en cambio, para observar diferencias entre tipos de activo.
La renta volvió a convertirse en una variable relevante para analizar una inversión inmobiliaria.
Pero la decisión no puede basarse solamente en el porcentaje de renta. También debemos considerar:
LIQUIDEZ + VACANCIA + MANTENIMIENTO + RIESGO + POTENCIAL DE APRECIACIÓN
Costo de construcción en dólares
El costo de construcción registró en agosto un aumento mensual aproximado de 0,8%, medido en dólares.
Se encuentra alrededor de 45% por encima del promedio 2012–2025.
Conclusiones
Agosto muestra un mercado activo, estable y cada vez más selectivo.
Las operaciones permanecen en niveles históricamente elevados, pero dejaron de crecer con fuerza.
Los precios publicados prácticamente no se mueven y los precios efectivos de cierre se mantienen muy cerca de los niveles de hace un año.
El crédito hipotecario continúa por debajo de 2025, aunque muestra tres meses consecutivos de recuperación.
La oferta sigue siendo elevada y obliga a competir por la atención del comprador.
Pero quizás el dato más interesante aparece antes de la escritura.
Las visitas en portales muestran que la demanda no se distribuye uniformemente. Cambia según:
BARRIO + TIPO DE PROPIEDAD + CANTIDAD DE AMBIENTES + PRECIO + TIPO DE OPERACIÓN
Por eso, para trabajar profesionalmente este mercado necesitamos mirar simultáneamente:
PRECIO PUBLICADO + PRECIO REAL DE CIERRE + OFERTA + DEMANDA + TIPOLOGÍA + CRÉDITO + CAPACIDAD DE COMPRA
El desafío ya no es simplemente publicar. Es entender:
Qué producto tenemos, contra qué compite y qué está dispuesto a convalidar hoy el comprador.
Fernando
Vlaicevich
Hace más de 20 años que trabajo en real estate. Conozco el negocio como profesional, como empresario, como inversor y como alguien que también pone en juego su propio patrimonio.
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